بقلم: نزار رحمي الهد *أسئلة وإجابات احترازية على بعض الاستفسارات حول أثر الحرب على عقود الإيجار في السودان*

بقلم: نزار رحمي الهد

*أسئلة وإجابات احترازية على بعض الاستفسارات حول أثر الحرب على عقود الإيجار في السودان*

*السؤال الأول: هل لا يزال عقد الإيجار قائمًا بعد النزوح بسبب الحرب؟*
نعم، لا ينتهي عقد الإيجار بمجرد النزوح، ما دام العقار قائمًا، وذلك لطبيعة عقد الإيجار باعتباره من العقود الزمنية المستمرة، لا سيما إذا كانت منقولات المستأجر (مثل الأثاث) لا تزال بداخله. يبقى العقد ساريًا، مع إمكانية تعديل بعض التزامات الطرفين بسبب الظروف الطارئة.

*السؤال الثاني: هل يُعفى المستأجر من دفع الإيجار أثناء النزوح؟*
لا يُعفى تلقائيًا، ولكن إذا ثبت أن المستأجر لم يكن قادرًا على الوصول إلى العقار أو الانتفاع به بسبب الحرب، فله الحق في وقف أو تخفيض الأجرة، بحسب ظروف الواقعة ومدى الانتفاع بالعقار، سواء كان كليًا أو جزئيًا. وذلك استنادًا إلى نظرية الظروف الطارئة، وعملاً بالقاعدة: “لا أجرة دون منفعة”.

*السؤال الثالث: هل يجوز للمؤجر تأجير العقار لشخص آخر أو إزالة الأثاث؟*
لا يجوز له ذلك دون إذن المستأجر أو بموجب حكم قضائي، خصوصًا إذا كان أثاث المستأجر لا يزال موجودًا داخل العقار. وأي تصرف كإزالة الأثاث أو تأجير العقار للغير دون وجه حق قد يُعد تعديًا قانونيًا.

*السؤال الرابع: متى تعود الالتزامات إلى طبيعتها؟*
عند زوال ظروف الحرب وعودة الانتفاع بالعقار، يعود المستأجر للالتزام بدفع الأجرة كاملة. وإذا امتنع عن السداد دون مبرر، يجوز للمؤجر مطالبته بالإخلاء وفقًا لأحكام المادة (11/1/أ) من قانون إيجار المباني لسنة 1991.

*السؤال الخامس: ماذا يحدث إذا انتهى العقد التعاقدي؟*
يتحول العقد تلقائيًا إلى ما يُعرف بـ”الإيجارة الحكمية”، وتستمر لمدة سبع سنوات. وخلال هذه المدة، يحق للمؤجر المطالبة بأجرة المثل، وهي تقدير عادل لقيمة الإيجار وفقًا للأسعار السائدة، استنادًا للمادة (300) من قانون المعاملات المدنية النافذ .

*السؤال السادس: متى يمكن زيادة الإيجار؟*
يجوز زيادة الإيجار كل ثلاث سنوات من تاريخ آخر زيادة، أو عند بدء الإيجارة الحكمية، وفقًا للقانون. ويشترط ذلك الاتفاق بين الطرفين، أو تقدير المحكمة في حال رفض المستأجر الزيادة طوعًا.

*السؤال السابع: ما الذي يراعيه القانون في مثل هذه الحالات؟*
يراعي القانون، ومعه الشريعة الإسلامية، مبدأ التوازن والعدالة بين الطرفين، ويمنعان الظلم أو الاستغلال في العلاقة التعاقدية.

*نصيحة للمؤجرين* :
لا تتسرع في اتخاذ إجراءات الإخلاء أو التصرف في العقار قبل التحقق من زوال المانع وغياب رغبة المستأجر في العودة. واستعن بالقضاء أو المختصين لضمان حماية حقوقك دون مخالفة القانون.

*نصيحة للمستأجرين* :
إذا كنت لا تزال راغبًا في العودة إلى العقار، فاحرص على توثيق ظروف النزوح، وأعد التواصل مع المؤجر. وإذا عاد الانتفاع، فبادر بسداد الأجرة تفاديًا للإخلاء.

*خلاصة* :
الحرب تُعد “ظرفًا طارئًا” في غالب الأحوال، وليست “قوة قاهرة”، أي أنها لا تؤدي إلى إنهاء العقد، ولكنها تُعدّل الالتزامات المترتبة عليه. المطلوب حاليًا هو التعاون والعودة إلى العلاقة التعاقدية بروح من التفاهم، ريثما تتاح المعالجات القضائية أو التشريعية.

*والله المستعان*

 

نزار رحمي الهد

المحامي والمستشار القانوني